Некапитальное строение: виды, законодательные нормы, требования

Автор статьи

Редакция сайта СДВ

Коммерческие сооружения

Время чтения 16 минут

Просмотры
971

Опубликовано
27.02.2023

Обновлено
06.04.2023

Что это? Некапитальное строение – это, как правило, быстровозводимое сооружение, которое не имеет глубокого фундамента и легко демонтируется или транспортируется в собранном виде. Такие объекты проще оформить и ввести в эксплуатацию.

Что нужно? Для возведения некапитального строения необходим земельный участок соответствующей категории, а также придется соблюсти требования пожарной безопасности и санитарных норм. В противном случае объект, построенный с нарушениями, могут принудительно снести.

Рассчитайте стоимость здания
и выберите свой подарок

Тип здания

Гараж

Ангар

Коровник

Магазин

Автомойка

Габариты при наличии, мм

ширина

длина

высота

Тип кровли

Скат назад

Скат набок

Двускатная

Окна

Витрина

Два окна

Три окна

Количество ворот

Одни

Двое

Трое

Выберите свой подарок

Водосток и снегозадержатели

Автоматика для ворот

Введите номер телефона, на который прислать расчет стоимости проекта:

РАССЧИТАТЬ

* Я согласен с условиями политики конфиденциальности

Определение некапитального строения

Начнем с понятия «некапитальное строение», определение которого дается в Градостроительном кодексе РФ. Некапитальными там называются строения и сооружения, не имеющие прочной связи с землей. Соответственно, их конструктивные характеристики дают возможность перемещать, демонтировать и вновь собирать подобные объекты без изменений их основных характеристик и без ущерба функциональному назначению. К этой категории относятся киоски, навесы и другие аналогичные строения и сооружения.

Значит, некапитальные строения обладают следующими свойствами:

• отсутствие прочной связи с землей;
• возможность переместить, демонтировать и затем установить их, не меняя конструктивные характеристики и не причиняя существенного ущерба функциональному назначению;
• как правило, временный характер размещения объекта, что отличает их от капитальных строений, возводимых на долговременной основе;
• меньшие, по сравнению с капитальными постройками, временные и материальные затраты на возведение.

Другими словами, наиболее принципиальным отличием некапитального (нестационарного) строения от капитального является отсутствие заглубленного фундамента, который и дает так называемую прочную связь с землей, а также требует расходов на возведение и демонтаж, затрудняя перемещение постройки.

Разумеется, это не означает, что фундамента нет вообще, – он требуется в любом случае, но делается мелкозаглубленная конструкция или даже поверхностного типа. Нередко основу выполняют из сборных элементов, чтобы упростить и удешевить ее устройство. Скажем, сваи в этом качестве не подойдут, поскольку вытащить их потом из грунта будет затруднительно.

Простейший способ устроить фундамент для некапитального строения – положить бетонные плиты. Более затратным, но тоже допустимым вариантом является заливка монолитной плиты на площадке – в этом случае рекомендуется установить монтажные петли для облегчения последующего демонтажа.

Стоит отметить, что пункт 10.2 статьи 1, которым введено само понятие некапитального строения и сооружения, появился в Градостроительном кодексе РФ сравнительно недавно – в августе 2018 года. До этого были зафиксированы лишь правила и требования, распространявшиеся на объекты капитального строительства.

На практике отнесение строения к той или иной категории может оказаться непростым делом, так что порой для этого необходимо провести специальную экспертизу. При этом нужно учитывать, что в субъектах РФ действуют свои нормы, касающиеся объектов некапитального строительства.

Чаще всего сведения указываются в техпаспорте строения, в проектной документации, а также в судебных актах, установивших статус строения.

Разновидности временных построек

Кроме законов, существуют и специальные нормативные документы – ГОСТы и СНиП, в которых приводится информация, касающаяся некапитальных строений и сооружений.

Нередко последние служат постройками вспомогательного назначения. Также их называют временными объектами – они имеют технологическое или социальное назначение и возводятся на период строительства зданий, сооружений.

Впрочем, некапитальные строения порой обладают и самостоятельным функциональным значением. Чтобы было проще понять, приведем примеры, что может быть некапитальным строением и сооружением:

• Торговый павильон.
• Остановочная площадка.
• Автодром.
• Автостоянка или парковка.
• Антенно-мачтовая конструкция.
• Фонтан.
• Цирк шапито и подобные аттракционы.
• Нестационарный общественный туалет.
• Ангар или склад сборно-разборной конструкции.
• Навес.
• Телефонная будка.
• Прочие малые архитектурные формы – ограда, беседка, игровая площадка, скамейка, садовая мебель и т. д.

Отличие некапитального строения от капитального

Недвижимое имущество и права на него подлежат государственной регистрации, но относится это только к капитальным строениям, причем даже к объектам незавершенного строительства. Основным документом является технический паспорт, на основании которого сведения вносятся в Единый государственный реестр объектов недвижимости. Так указывается тип объекта, его местоположение, технические характеристики, сведения о правообладателе, план и другие данные.

Возведение капитального строения требует обширной документации: проектно-сметной, рабочей, исполнительной. Кроме того, необходимо получить разрешение на строительство, а проектные документы по многоэтажным домам в обязательном порядке проходят процедуру экспертизы. Наконец, капитальные строения, как правило, подключаются к инженерно-техническим сетям, что тоже требует как документального оформления, так и дополнительных расходов.

Гораздо проще дело обстоит с некапитальными строениями, которые не нуждаются в оформлении разрешительной документации. Они не имеют заглубленного фундамента, эксплуатируются на протяжении короткого времени, могут быть легко перемещены на другое место и чаще всего к ним не подводятся коммуникации.

Читайте также!

Проект коровника: как сделать правильно

Подробнее

Требования к категории земель под некапитальным строением

Прежде всего нужно ознакомиться с государственным законодательством и муниципальными нормативно-правовыми актами, регулирующими возведение некапитальных строений. Причем обычно более актуальны именно местные требования, которые могут существенно различаться.

Каждый земельный участок обладает назначением или разрешением на определенное использование, и нарушать подобные установления нельзя. Например, если имеется участок под индивидуальное жилищное строительство, то открытие там торгового павильона невозможно.

Аналогичным образом нельзя сооружать торговые точки на территории промышленного объекта. Там допускаются некапитальные строения временного характера в процессе ведения строительства капитального объекта.

В случае возведения строения или сооружения с нарушением действующих норм объект придется снести. Лицо, виновное в использовании участка не по целевому назначению, привлекается к административной ответственности, и штраф за данное правонарушение составляет не менее 10 000 руб. для граждан и 20 000 руб. для юридических лиц.

Некапитальные объекты на земле в муниципальной и государственной собственности

Заметные пробелы в законодательстве по вопросам, связанным со статусом некапитальных строений, в последние годы почти исчезли, что проявилось в активной нормотворческой деятельности на всех уровнях власти – от федерального до муниципального. Сейчас сформировалось правовое понятие некапитального строения и определились формальные требования к нему.

Уже до внесения вышеуказанной поправки в Градостроительный кодекс РФ понятие «некапитальное строение» или аналогичные ему стали входить в правотворческую практику.

Например, в ФЗ № 381 от 28 декабря 2009 г., касающемся государственного регулирования торговой деятельности, применяется формулировка «нестационарный торговый объект». Под таковым понимается временное сооружение, прочно не связанное с земельным участком, причем независимо от того, есть ли подключение к инженерно-техническим сетям.

В законодательстве некоторых регионов РФ говорится об строениях, не являющихся объектами капитального строительства. Скажем, такой подход используется в законах Московской области и Постановлениях Правительства Москвы, датированных 2010-ми годами. Там к характеристикам объектов, не являющихся ОКС, отнесено следующее:

• отсутствие необходимости оформлять разрешение на строительство некапитального строения;
• использование легковозводимых конструкций;
• отсутствие заглубленного фундамента и коммуникаций;
• назначение – сезонное либо вспомогательное.

В настоящий момент терминология должна быть более унифицированной, но все же конкретные требования по возведению некапитальных строений и сооружений устанавливаются в первую очередь муниципальными актами.

Читайте также!

Проект автомойки: требования, необходимые документы, этапы

Подробнее

Способы регистрации некапитального строения

Гражданский кодекс РФ четко устанавливает деление вещей на движимые и недвижимые, причем в отношении последних добавлено, что это все, прочно связанное с землей, так что их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно. Таким образом, уже по приведенным формулировкам можно сделать однозначный вывод, что российское законодательство не относит некапитальные строения к недвижимости.

Раз так, то государственная регистрация недвижимости на подобные объекты не распространяется: в соответствующий реестр они не вносятся, и на кадастровый учет некапитальные строения не ставятся.

Все, что требуется, – соблюдение пожарных и санитарных норм, а также использование земельного участка по разрешенному назначению. Поэтому участие специальной приемочной комиссии, скажем, проверяющей выполнение правил пожарной безопасности, вполне законно. Однако требование зарегистрировать некапитальное строение, от кого бы оно ни исходило, следует признать абсолютно необоснованным. Если местные власти настаивают на регистрации, то владелец вправе обжаловать их действия.

Таким образом, некапитальные строения с точки зрения права:

• относятся к движимым вещам;
• не подлежат регистрации в ЕГРН;
• не облагаются налогом.

Факт собственности доказывается в обычном порядке, к примеру, чеками на приобретение конструкции или материалов для ее возведения.

Требования к размещению некапитальных объектов на собственном земельном участке

При наличии собственного земельного участка перед вами открываются широкие возможности для размещения некапитальных строений. Хотя в их отношении тоже есть определенные ограничения, их намного меньше, чем для капитальных объектов.

Собственник, сооружая некапитальную постройку на своем участке, должен учитывать:

• нормы земельного законодательства:
• виды разрешенного использования участка;
• общие нормативы санитарного и пожарного характера.

Классификатор видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков достаточно велик, насчитывая несколько десятков наименований – вплоть до полей для гольфа и конных прогулок. Муниципальные власти определяют для территорий основные ВРИ с учетом исторически сложившихся условий. Также есть вспомогательные и условно разрешенные виды, которые можно получить, если владелец участка хочет расширить способы использования земли.

Гораздо сложнее поменять основной ВРИ, и в ряде случае это невозможно. Поэтому если в ЕГРН указано, что участок предназначен для жилой застройки и сельскохозяйственного использования, то соорудить на нем торговый ларек или коммерческую автостоянку не получится.

Органы земельного надзора контролируют использование земель: сносу подлежит некапитальное строение, не соответствующее ВРИ участка, а виновный в правонарушении, даже являясь собственником, будет вынужден подчиниться, иначе ему грозит административная ответственность.

Наиболее распространенные виды разрешенного использования для земельных участков в частном владении:

• индивидуальное жилищное строительство (малоэтажная застройка, приусадебный земельный участок и пр.)
• сельскохозяйственное использование (растениеводство, овощеводство, скотоводство, птицеводство и т. д.)
• земельные участки общего назначения (ведение огородничества, садоводства).

В подобных случаях не будет препятствий для возведения временных построек следующего типа: веранда, сарай, беседка, дровник, забор, дорожки, теплица, парник, навес и т. п. Подобные объекты будут определены как вспомогательные по отношению к основной постройке – жилому дому.

Садовый дом как некапитальное строение на собственном земельном участке

Юридическое закрепление термина «садовый дом» произошло тоже не сразу – впервые данное понятие ввел Федеральный закон № 217 от 29 июля 2017 года «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Главными отличительными чертами садового дома считаются, во-первых, сезонный характер его использования, а во-вторых, связанное с пребыванием в нем удовлетворение бытовых и иных нужд граждан.

«Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым» установило процедуру изменения статуса – признание садового дома жилым и наоборот.

Жилое помещение должно быть подключено к инженерным системам, и, значит, любой жилой дом является капитальным строением. Однако и в отношении садового дома используется понятие «здание», которое, в свою очередь, является обозначением объекта капитального строительства.

Поэтому садовые дома как здания нельзя считать некапитальными строениями. Они подлежат кадастровому учету, и, согласно ФЗ № 217, их параметры должны соответствовать параметрам объекта ИЖС (отдельно стоящее здание, в котором не более трех этажей с общей высотой до 20 м).

Значит, если дом на садовом участке подключен к инженерным коммуникациям и признан садовым домом, то независимо от особенностей его конструкции он является объектом недвижимости, и понятие «некапитальная постройка» к нему неприменимо. Другое дело, скажем, поставленный на участке вагончик, который, конечно, будет некапитальным строением, но и садовым домом назвать его нельзя.

Некапитальные бани и гаражи

Отнесение бани и гаража к категории капитальных или некапитальных строений тоже в каждом случае решается индивидуально. Основной определяющий признак – особенности возведения постройки. Если баня сооружена на нескольких опорах или легком фундаменте, то это временное (некапитальное) строение.

Однако нередко встречаются бани, обладающие заглубленным фундаментом, с подведенными коммуникациями – тогда их следует отнести к капитальным постройкам.

Аналогичным образом определяется статус гаражного строения:

• кирпичный гараж на полноценном фундаменте, да еще с подвалом – это капитальный тип постройки;
• гаражный контейнер, устанавливаемый на любой ровной площадке и легко перевозимый на другое место – временное сооружение.

Регулирование размещения некапитальных объектов на собственном участке

Поскольку некапитальные строения с точки зрения права воспринимаются как разновидность движимого имущества, то по сравнению с недвижимостью регламентация их использования существенно меньше. Более того, на федеральном уровне не регулируются вопросы, связанные с размещением некапитальных объектов, находящихся в собственности физических и юридических лиц. Эта сфера отнесена к компетенции региональных и муниципальных властей.

Поэтому в разных субъектах и даже муниципалитетах порядок отличается. Скажем, в Москве нет какого-то установленного порядка получения разрешения на работы по строительству некапитального строения на земельном участке, которым владеет частное лицо. Такое «молчание» со стороны законодателей означает, что собственник имеет право размещать у себя временные объекты без предварительных согласований.

В Московской области, наоборот, установлено требование, согласно которому любой некапитальный объект устанавливается с разрешения органов местного самоуправления. Соответственно, существует и порядок получения этого разрешения – как правило, основным документом является постановление главы местной администрации. Любое некапитальное строение без такого разрешения подлежит демонтажу.

Поэтому нужно ориентироваться на нормативно-правовую базу муниципального уровня: где-то подобный вопрос никак не регламентируется, и, значит, собственник может поступать по собственному усмотрению, но во многих муниципалитетах правила, касающиеся некапитальных строений, существуют, и им нужно следовать, чтобы не подпасть под административную ответственность за самоуправство.

Риски аренды некапитальных объектов

Конечно, некапитальное строение, как и любое другое имущество, может быть передано собственником в аренду, и это будут гражданско-правовые отношения, в которые закон не вмешивается. Однако неизменными остаются общие требования, прежде всего, относительно вида разрешенного использования земельного участка. К примеру, если арендатор решит сделать из частной бани заведение коммерческого типа, то без оформления документов и получения дополнительного ВРИ это будет являться незаконным.

Собственнику рекомендуется заранее зафиксировать использование объекта в соглашении об аренде, чтобы снять с себя ответственность за действия арендатора.

Кроме того, отдельным пунктом договора может быть право арендатора сдавать помещения в субаренду. Поскольку некапитальные строения не регистрируются и не подпадают под требование, установленное ФЗ № 122 от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то и сделки с ними тоже не нуждаются в регистрации.

Что касается капитальных строений, то обязательной регистрации подлежат следующие права: хозяйственного ведения, постоянного пользования, сервитуты и некоторые другие, а также аренда на срок от одного года. Кроме того, закон предписывает, чтобы передача арендованной недвижимости сопровождалась передаточным актом или заменяющим его документом.

Для арендодателя и арендатора проще заключение договора, предметом которого служит некапитальное строение. В этом случае меньше формальностей и нет необходимости обращаться за регистрацией. Арендная плата на сопоставимые по своим параметрам объекты всегда выше на капитальные строения, поскольку они обременены налогами, да и с учетом их подключения к инженерным коммуникациям требуют больше затрат на возведение и содержание.

Таким образом, оформление аренды некапитальных строений производится в обычном порядке, и возможные риски могут быть связаны лишь с нарушением арендатором вида разрешенного использования земельного участка.

Читайте также!

Строительство складов: технологии и материалы

Подробнее

Перевод некапитального строения в капитальный объект

Если порядок перевода жилого помещения в нежилое либо нежилого в жилое отработан, в том числе это касается садовых домов, то вопрос о смене статуса объекта по признаку его капитальности не имеет однозначного решения. Хотя понятия капитального и некапитального строения закреплены, государственные органы не предоставляют услугу по переводу постройки в другой правовой статус.

Градостроительный кодекс РФ гласит, что капитальным объектом может быть здание, строение или сооружение, в том числе недостроенное. Некапитальные же объекты – это исключительно строения и сооружения, не имеющие прочной связи с землей.

Соответственно, для признания некапитального строения капитальным от собственника потребуются определенные действия, которые зависят от того, какой путь выбрать – судебный либо административный. Основных вариантов два:

• Обращение в суд с просьбой признать существующую постройку капитальной – при этом возможно обжалование решений других органов, отказывающих в данном праве.
• Изменение конструктивных особенностей строения, чтобы обеспечить наличие прочной связи с землей или невозможность перемещения без несоразмерного ущерба, например в виде подведения инженерных систем.

В первом случае от вас потребуется исковое заявление, оплата госпошлины и участие в судебном производстве. При положительном исходе дела решение суда станет достаточным основанием для государственной регистрации постройки в качестве объекта недвижимости, то есть капитального строения.

Главной задачей здесь станет представление доказательств, подтверждающих вашу правоту. В таком качестве выступит отчет технической экспертизы, которая должна подтвердить соответствие постройки всем требованиям и нормам, предъявляемым к капитальным объектам. К сожалению, подобная процедура довольна сложна, и здесь лучше заручиться поддержкой опытного юриста. Наилучший результат – признание судом возведенной постройки самостроем, но все же объектом недвижимости, и разрешение провести узаконение.

Алгоритм действий здесь таков:

1. Заказ инженерных изысканий на принадлежащем вам земельном участке.
2. Составление проекта – подготовкой проектной документации занимаются специализированные организации. Дешевле будет использовать типовой проект, но в случае необходимости придется заказывать документы по индивидуальным характеристикам.
3. Передача проекта и результатов изысканий на согласование в уполномоченные органы. Там будет проведена экспертиза документов, и необходимо добиться положительного заключения по проекту.
4. Утверждение проекта со стороны застройщика.
5. Получение разрешения на строительство либо реконструкцию.
6. Подача извещения на начало и окончание строительных или реконструкционных работ – оно направляется в орган местного самоуправления, занимающийся данными вопросами.
7. Введение объекта в эксплуатацию, что тоже оформляется документально.
8. Постановка объект на кадастровый учет в отделении Росреестра.

В целом правовой статус некапитальных строений существенно отличается от капитальных объектов, и лишь последние относятся к недвижимости и требуют государственной регистрации. Некапитальные постройки являются временными и с точки зрения права квалифицируются как движимое имущество. В этом есть как плюсы, так и минусы.

С одной стороны, некапитальные строения не нуждаются в проектной и рабочей документации, и их возведение производится быстро. С другой же – если в последующем потребуется перевести их в статус капитальных объектов, то сделать это весьма проблематично.

Как выглядит некапитальное строение: