Участок под строительство магазина: требования и нормы

Автор статьи

Редакция сайта СДВ

Коммерческие сооружения

Время чтения 11 минут

Просмотры
590

Опубликовано
14.08.2022

Обновлено
06.04.2023

О чем речь? Участок под строительство магазина или аналогичной торговой точки можно прибрести в собственность и арендовать у собственника. В роли последнего обычно выступают государственные органы, но можно заключить договор с частным или юридическим лицом.

На что обратить внимание? Вид сделки будет зависеть от того, доступна ли земля для продажи или возможна исключительно аренда. В нашей статье мы расскажем, как выбрать участок для строительства магазина, каковы особенности его оформления и что вообще попадает в категорию коммерческой земли.

Рассчитайте стоимость здания
и выберите свой подарок

Тип здания

Гараж

Ангар

Коровник

Магазин

Автомойка

Габариты при наличии, мм

ширина

длина

высота

Тип кровли

Скат назад

Скат набок

Двускатная

Окна

Витрина

Два окна

Три окна

Количество ворот

Одни

Двое

Трое

Выберите свой подарок

Водосток и снегозадержатели

Автоматика для ворот

Введите номер телефона, на который прислать расчет стоимости проекта:

РАССЧИТАТЬ

* Я согласен с условиями политики конфиденциальности

Определение участка под строительство магазина

Для начала определимся с термином «участок под коммерческую застройку». В Земельном кодексе Российской Федерации определение коммерческой земли отсутствует. Несмотря на это, данное понятие широко распространено. Из термина ясно, что на таком участке предполагается возвести недвижимость в бизнес-целях.

Коммерческая недвижимость во всех случаях обязана приносить прибыль. К ней относятся:

• Офисные строения и деловые центры.
• Транспортные объекты и автомобильные заправочные станции.
• Торговые центры и магазины.
• Некоторые социально-значимые объекты.
• Спорткомплексы.

Главная черта земельного участка предназначенного под коммерческое строительство — перспектива получения в ходе его эксплуатации большого капитала. В связи с этим земля должна:

• Соответствовать необходимым для жилищного строительства условиям.
• Без затруднений переходить из одного типа в другой. К примеру, земля, ранее использовавшаяся в сельском хозяйстве, может перейти в категорию промышленных.
• Иметь большую вероятность возведения дорожного полотна и магистралей для связи с другими городами.
• Обладать важными производственными артериями (узлы связи, наличие газопровода и электричества).

Читайте также!

Изготовление торговых павильонов: от получения документов до строительства

Подробнее

Само собой, коммерческая земля — это весьма крупная территория. Ее границы должны быть четко определены. Такой участок подходит для оперативного возведения на нем бизнес-строений, предназначенных для получения дохода.

Нормативные основы получения участка под строительство магазина

Процесс обращения с коммерческим недвижимым имуществом регулируется согласно Земельному, Градостроительному и Гражданскому кодексам РФ.

По приказу Министерства экономического развития России от 01.09.2014 № 540 был установлен Классификатор видов разрешенного использования земельных участков. Он детально анализирует земельные наделы по возможностям их коммерческого использования.

Если после приобретения понадобится перевести земельный надел в другую категорию, следует обратиться к статье 8 Земельного Кодекса и Федеральному закону от 21.12.2004 № 172-ФЗ.

Во время приобретения между бывшим и новым владельцами участка заключается договор купли-продажи. При его составлении нельзя поменять режим эксплуатации земель. Поэтому перед покупкой земли для бизнес-целей узнайте о ее предполагаемом целевом назначении.

Бывает так, что фирма (юридическое лицо) покупает участок, чтобы возвести там автозаправку. Если не выяснить сразу, что здесь разрешено строить только, например, продуктовый магазин, то придется потратить много сил и времени, чтобы исправить ситуацию.

Получение участка под строительство магазина у государства

Рассмотрим основные способы получения земли в аренду от государства и на какие юридические моменты стоит обратить внимание.

Аукцион, инициированный правительственными или муниципальными органами

По большей части участки земли, которыми владеет государство или муниципалитет, можно купить путем выхода на торги (аукцион). В данном случае под этим понимается публичное предоставление земельного участка, организованное представителями государственной власти.

Чтобы купить землю под строительство магазина, следует обратиться в местную администрацию. Именно там должны принять решение о начале аукциона. Перед объявлением даты осуществления торгов представителям власти надо:

• сделать и утвердить план участка, если он отсутствует;
• провести кадастровые работы, осуществить учет;
• подключить участок к сетям инженерно-технического обеспечения.

За месяц до начала аукциона о нем, в обязательном порядке, информируются местные СМИ.

Желающему приобрести земельный надел, нужно за 5 дней до начала торгов предоставить:

• заявление об участии;
• копию паспорта или другого документа, удостоверяющего личность;
• внести аванс.

Торги по инициативе гражданского лица

Аукцион может проводиться по обращению физического или юридического лица (ч. 4 ст. 39.11 ЗК РФ). Перед этим надо подать запрос в ЕГРН, чтобы определить, какими свободными участками владеет муниципалитет.

Обратившийся с просьбой о торгах обязан индивидуально подготовить схему расположения земельного надела, собрать необходимую документацию. Также он проводит кадастровую проверку. После этого нужно подать в администрацию заявку о проведении аукциона с указанием кадастрового номера участка.

Проявивший такую инициативу гражданин (или юрлицо) во время проведения торгов имеет преимущество приобретения продаваемого недвижимого имущества.

Аукцион по заявкам физических и юридических лиц не проводится для земельных участков, относящихся к городам, являющихся субъектами РФ.

Без организации торгов

В некоторых ситуациях, установленных законом, землю можно получить в аренду без проведения торгов:

• владельцам недвижимости, находящейся на означенной территории;
• людям, чей арендуемый земельный участок был изъят для государственных или муниципальных надобностей;
• арендаторам, имеющим право на повторное заключение договора;
• в прочих целях, согласно статье 39.5 ЗК РФ;
• определенной категории граждан, имеющих льготы.

Стоит пояснить последний пункт. Льготникам земельные участки обычно выдаются не для коммерческой деятельности, а для улучшения жилищной ситуации. Льготами пользуются многодетные семьи, подходящие под установленные условия:

• официально зарегистрированный брак;
• имеется трое или больше детей;
• отец и мать никогда не лишались родительских прав;
• все члены семьи являются гражданами РФ;
• более 5 лет оформлены на территории, оказывающей государственную поддержку таким семьям.

Не всем может быть предоставлен льготный участок. Необходимо стоять на учете, как многодетная малоимущая семья, нуждающаяся в улучшении жилищных условий. Но маловероятно, что администрация без аукциона выдаст им земельный участок под строительство магазина или других бизнес-целей.

Кроме того к льготникам относятся:

• Военнослужащие, которые служат в правоохранительных органах. Этим лицам запрещено вести собственный бизнес. Поэтому арендовать участок для них реально лишь для улучшения условий проживания.
• Люди с ограниченными возможностями, семьи, имеющие на иждивении ребенка-инвалида, чернобыльцы, герои труда, ветераны боевых действий.
• Дети-сироты.
• Бюджетники.
• Люди, вышедшие на пенсию по достижении определенного возраста.

Читайте также!

Участок под склад: критерии выбора и «подводные камни»

Подробнее

Не исключено выделение других категорий льготников по решению региональных и местных властей (согласно изданным законодательным актам).

Упрощенная схема

Такую схему могут использовать любые категории гражданских лиц. Действия в таком случае похожи на инициативу организации аукциона. Надо подобрать несформированный земельный участок и сделать его схему по кадастровому плану территории за собственный счет. Затем подается заявка в местную администрацию.

Как только будет получено разрешение на аренду земельного участка под строительство магазина или иных коммерческих целей, заключается договор.

Правила установлены согласно статье 609 ГК РФ. Помимо этого, надо учитывать особенности, указанные в статье 39.8 ЗК РФ.

В связи с тем, что договор заключается на срок более года (от 3 до 10 лет), то он подлежит государственной регистрации. Оформление можно провести через Росреестр или МФЦ. Основные документы, какие вам понадобятся в данной ситуации:

• копия паспорта;
• выписка из ЕГРИП;
• постановление администрации о предоставлении участка;
• 3 копии договора аренды;
• квитанция об оплате установленной пошлины.

Полный перечень необходимых актуальных документов надо уточнять в Росреестре или МФЦ.

Аренда земли под НТО

Нестационарные торговые объекты (НТО) — это здания и сооружения, у которых отсутствуют заглубленные фундаменты. Они бывают самых разных размеров. Могут всегда находиться на одном месте или же перемещаться. Прокладка коммуникации проводится по необходимости.

К НТО относят:

• кафе;
• магазины;
• лотки;
• рынки;
• торговые автолавки и т. п.

Участок под нестационарные торговые объекты выдается проще, чем на постройки с фундаментом. В этом случае даже не нужен договор аренды. Для получения земли под строительство кафе или магазина для начала надо проанализировать расположение участка, вид деятельности и тип объекта. Чаще всего всю информацию можно найти на сайте местной администрации. Также ее легко запросить у ответственных должностных лиц.

Далее подается заявление в местную администрацию на возведение НТО. Обратите внимание на сроки приема заявок. Бывает, что по распоряжению властей прием производится лишь два раза в год. Обязательно выясните, какой порядок в вашем регионе. В положенный срок принесите заявление в канцелярскую службу администрации того района, где вы хотите вести бизнес.

Читайте также!

Оформление земельного участка в собственность: алгоритм и разбор сложных ситуаций

Подробнее

Необходимые документы и срок рассмотрения заявки

• Документы заявителя (паспорт, копии свидетельства о постановке на учет в налоговом органе для физического лица или свидетельство о государственной регистрации ИП, свидетельство о регистрации юридического лица).
• Если вы выступаете от другого лица, нужны бумаги, доказывающие право представлять интересы заявителя (доверенность, приказ руководства о назначении и т. д.).
• Свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор аренды земли под НТО, протокол результатов торгов, бумаги, подтверждающие право владения и т. д.
• Кадастровый номер земельного участка под НТО. Если номера нет, добавляется свободно оформленный план участка. На плане надо разметить границы, размер, название объекта и его функции (участок под строительство магазина и т. п.).
• Право аренды земельного надела под возведение построек выдается по итогам торгов или конкурса (в том случае, когда заявок больше, чем имеющихся объектов). Преимущество на внеочередное выделение земли получают предприятия общепита (летние кафе, которые работают по 6 месяцев в год). Главное условие — кафе должно находиться рядом с выделяемым участком.
• После окончания приема заявок администрация принимает решение в течение 10 дней. Каждое заявление получает входящий персональный номер. Если возникают дополнительные вопросы, создается дополнительная рабочая группа.

Вы можете получить отказ, если нет свободной земли или имеются ограничения на его коммерческую эксплуатацию.

4 рекомендации по выбору участка для строительства магазина

1. Подключение к инженерным коммуникациям

Обратите внимание, какие коммуникации проведены на участке. Плюсы земельному наделу добавляют: проведенный водопровод или наличие прочих разрешенных источников воды, канализационная и дренажная системы, газ, электричество. Лучше, если все эти коммуникации уже присутствуют. Но преимуществом станет и простота их быстрого подведения.

2. Кому принадлежит участок

Земля может принадлежать физическим или юридическим лицам. Или, как рассматривалось выше, принадлежать государственной и муниципальной собственности.

Если участок государственный, узнайте, есть ли способ купить его. Не все муниципальные земли разрешено продавать, поэтому актуален вопрос аренды. Далее выясните, понадобятся ли торги. По общим правилам аукцион для аренды или продажи государственной и муниципальной земли необходим. Но бывают и исключения.

3. Основные параметры земельного надела

При составлении договора аренды или купли-продажи необходимо проверить в этом документе: кадастровый номер участка, датировку добавления номера в государственный реестр, категорию земель, разрешение на использование или пределы участка (где он находится). Если все это нельзя уточнить, при наличии ошибки можно получить лишние непредусмотренные затраты.

Сравните информацию об участке с данными выписки из государственного кадастра недвижимости. Копия документа должна быть приложена к договору. Нежелательно в одном договоре оформлять несколько участков, так как легко запутаться в характеристиках, что, вероятно, приведет к увеличению стоимости договора.

4. Срок аренды

При оформлении договора аренды, заострите внимание на условиях сроков продления документа.

При аренде государственных и муниципальных земельных участков арендатор больше не имеет преимущественное право аренды при подписании договора на новый срок. Согласно закону от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ, добавившему изменения в Земельный кодекс РФ, это право арендатора перестало действовать.

При аренде земель, принадлежащих физическим или юридическим лицам, все остается по-прежнему. Если пункты договора при эксплуатации земельного участка не нарушались, при перезаключении контракта арендатор получает преимущество на новый срок аренды перед другими возможными претендентами на землю.