Участок под склад: критерии выбора и «подводные камни»

Автор статьи

Редакция сайта СДВ

Полезное

Время чтения 8 минут

Просмотры
945

Опубликовано
23.09.2022

Обновлено
12.06.2023

Где искать? Участок под склад лучше всего искать на окраине города. Преимущества: за мегаполисом земля дешевле, меньше или практически нет пробок, есть в наличии свободные большие территории.

Как выбрать? Если вы нашли такой участок, не спешите сразу оформлять сделку, нужно все тщательно проверить. Как минимум — документы на землю, а как максимум — провести полномасштабную разведку. В качестве «подводных камней» может оказаться, что участок расположен в охранной зоне или стоит на очереди изымания государством, тогда ни о каком строительстве склада и речи быть не может.

Рассчитайте стоимость здания
и выберите свой подарок

Тип здания

Гараж

Ангар

Коровник

Магазин

Автомойка

Габариты при наличии, мм

ширина

длина

высота

Тип кровли

Скат назад

Скат набок

Двускатная

Окна

Витрина

Два окна

Три окна

Количество ворот

Одни

Двое

Трое

Выберите свой подарок

Водосток и снегозадержатели

Автоматика для ворот

Введите номер телефона, на который прислать расчет стоимости проекта:

РАССЧИТАТЬ

* Я согласен с условиями политики конфиденциальности

3 критерия выбора земельного участка под склад

Очевидно, что перед тем, как проектировать и начинать строительство, необходимо выбрать участок под склад. Данный этап считается, если и не самым важным, то одним из таковых. Поэтому с решением о выборе места расположения будущего здания спешить точно не стоит, а следует все взвесить, оценить разные площадки, подходящие для ваших целей, по следующими параметрам:

Рельеф и форма участка

Проще всего реализовать идею строительства склада на участке, имеющем форму квадрата или прямоугольника. Такие участки обладают многими достоинствами, особенно, в свете рассмотрения вопросов планирования внутренних логистических связей. Если же участок имеет неправильную форму, это приведет к снижению эффективности использования площади. Ровная поверхность без сильных перепадов по высоте – это еще одно требование к участку для строительства.

Транспортная доступность

Это один из определяющих параметров, по которому можно судить о том, подходит ли данный участок под строительство склада. Хорошо, если территория находится в непосредственной близости к железнодорожной станции, транспортному узлу или крупной магистрали. Однако такие участки подчас очень дорого стоят. Поэтому, лучше рассмотреть варианты, когда территория имеет хорошие подъездные пути, но находится в стороне от магистрали. В этом случае при покупке можно неплохо сэкономить.

Перспективы работы склада

Работа склада будет эффективной и прибыльной, если правильно выстроено взаимодействие с основными поставщиками и покупателями. Важно своевременно получать и отправлять продукцию. Дополнительно нужно обратить внимание на близость компаний-конкурентов. Следует собрать информацию о перспективах развития региона, узнать, где будут проложены дороги, выстроены жилые комплексы и производства.

Радиус поиска участка под склад

В первую очередь следует определиться с приоритетными требованиями к участку в соответствии с тем, как вы планируете вести свою деятельность. Современные предприниматели все чаще выбирают территории, расположенные на окраине городов.

И для этого есть несколько веских причин: отсутствуют пробки на дорогах, большие площади участков. Соответственно увеличиваются возможности для размещения крупных логистических комплексов и технопарков, а также бизнесов, завязанных на междугородних перевозках.

При таком раскладе можно рассчитывать на обеспечение ресурсами через имеющиеся системы коммуникаций. Предприятие-поставщик сможет заключить субабонентский договор, чтобы сократить свои расходы. Также можно договориться с поставщиками о подключении через ТП действующей организации.

Что еще важно при оценке разных вариантов: как правило, земли с подведенными сетями стоят намного дороже. Но, возможно, потребуется оформлять технические условия, чтобы подсоединиться к имеющимся коммуникациям, проложенным вдоль границ участка.

Нельзя начинать строительство при отсутствии определенных правовых документов, например, договора на аренду земли с правом застройки. Подготовительный этап должен включать оформление документации, подтверждающей возможность целевого использования участка под строительство складских зданий и сооружений. Прежде чем реализовывать свою бизнес-идею, следует получить одобрение местной власти в виде заключения с конкретизацией назначения и местоположения будущего объекта.

Подходят ли земли сельхозназначения под склад

Участок земли под склад в некоторых случаях можно выбрать на территориях, выделенных для сельскохозяйственных нужд.

Прекрасно, если участок имеет все коммуникации и хорошую подъездную дорогу. Как правило, такие земли могут быть переоформлены со сменой категории сельхозназначения на промышленную. Это положение обозначено в законе, вступившем в силу 05.01.2005 года, «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» (N 172-ФЗ от 21 декабря 2004 г.). Но для инвесторов есть и минус – высокие цены и длительность переоформления категорий назначения.

Есть множество примеров того, когда девелоперским фирмам так и не удалось изменить категорию земли. В основном, это относится к иностранным компаниям с большими финансовыми возможностями, но им пришлось отказаться от своих планов, т.к. попытки перевести земли сельскохозяйственного назначения в категорию земель, подходящих для промышленного использования, были неудачными.

С категорией промназначения также не все так просто. Стоимость земли может оказаться столь высокой, что под вопросом окажется рентабельность использования. Конечно, если вы все же думаете о приобретении именно этой территории, стоит быть внимательней при изучении документации.

Известны также случаи, когда продажа участка под склад, принадлежавшего ранее предприятию, осуществлялась без оформления документа, дающего право на бессрочное и постоянное использование земли.

Коротко о правилах законной перерегистрации:

• Компания, заинтересованная в покупке участка, должна обратиться в местный исполнительный комитет с заявлением о переводе земли в нужную категорию, приведя все обоснования этого действия. Необходимо указать сведения о кадастровом номере участка, документах о правах на землю.
• В приложениях к запросу должны быть: выписка из кадастрового учета, выписка из ЕГРН, копия удостоверения личности заявителя, экспертное заключение из госэкологии, если это необходимо.
• Письмо от собственника земельного участка о согласии на изменение категории с расчетами потерь предприятия сельского хозяйства или принадлежащего к лесной отрасли.
• На рассмотрение запроса отводится 2 месяца, после чего вам либо разрешат перевод, либо откажут.

Отказать могут, если:

• изменения категории данной территории исключены в соответствии с законом;
• государственная комиссия обнаружила несоответствие документов с планировкой земли и указанными целями по землепользованию.

Бытует мнение, что для прохождения процедуры самым важным фактором является наличие адекватных доказательств непригодности данного участка для ведения сельскохозяйственной деятельности. Также ориентиром для перевода или отказа служит величина кадастровой стоимости земли. Цифры не должны превышать средние показатели по районам (на 30 процентов). Например, цены на подмосковные участки на десять процентов выше средних районных величин.

«Подводные камни» в поиске участка под склад

Перед покупкой земельного участка под строительство склада первым делом нужно проверить правоустанавливающие документы с выпиской из ЕГРН, подтверждающих права собственника и отсутствие обременяющих факторов. Но нельзя упускать из виду и другие нюансы, которые сразу не видны, но впоследствии могут стать неприятным сюрпризом.

Продавец – банкрот

Сначала выполните проверку (на текущий момент) информации из открытых источников, в которых указаны возбужденные дела о признании компании банкротом. Такого рода сведения находятся в картотеке судов по арбитражным делам. В поиске может помочь сайт Федресурса, где кредиторы уведомляют о своем намерении требовать проведения процедуры банкротства в отношении конкретного собственника.

Гораздо больше проблем, если процедура банкротства завершилась после приобретения участка. В этом случае сделку могут оспорить, так что данный вопрос следует основательно проработать, чтобы устранить возможные риски.

Первое, на что нужно обратить внимание, это стоимость земли по договору. Если она слишком низкая, необходимо проконсультироваться с экспертами по поводу оценки участка.

Второе, все денежные операции должны осуществляться через расчетный счет, что будет безусловным подтверждением реальности совершения покупки.

Но только суд может принять решения о том, действительно ли покупатель был добросовестным. В п.9 Информационного письма Президиума ВАС от 13.11. 2008 года за №126 указано, что, если в период совершения сделки из-за некоторых действий продавца вторая сторона может засомневаться в его праве на продажу спорной недвижимости (об этом как раз говорит снижение стоимости на участок), это может говорить о недобросовестности продавца.

Охранные зоны

Иногда бывает сложно проверить принадлежность территории к охранным зонам, так как информация об этом не всегда отражена в выписке ЕГРН. Но это не меняет суть дела, и новый собственник не сможет доказать свои права на целевое использование участка из-за отсутствия данных в ЕГРН.

Свидетельство тому − недавнее решение Верховного Суда РФ от 27.08.2020 № 306-ЭС20-6483. В определении сказано, что даже, если в государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения, указанные в настоящем пункте, нет никаких оснований для того, чтобы не соблюдать требования к ведению деятельности в границах охранных зон вокруг объектов культурного наследия.

Также в пункте 22 Положения о зонах охраны объектов культурного наследия, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 12.09. 2015 г. № 972 говорится, что необходимо строго соблюдать режим использования земель и градостроительных регламентов в границах зон охраны объектов культурного наследия при осуществлении градостроительной, хозяйственной и иной деятельности. Отклонение от установленных в границах зон охраны объектов культурного наследия режимов использования земель и градостроительных регламентов не допускается.

Судом было определено, что для установления границ охранной зоны достаточным условием является наличие описания в текстовом и/или графическом формате или, если границы обозначены столбиками непосредственно на местности. Внесение данных в ЕГРН – это не единственно возможный вариант установки границ.

Важно учитывать, что с помощью установки охранных зон отделяют различные объекты, например, особые природные и заповедные места, памятники культуры и истории, линии электропередач и т.д. Перед покупкой необходимо обследовать местность рядом с участком на предмет обнаружения факторов, свидетельствующих о возможной принадлежности к охранной зоне. Дальше, если в ЕГРН нет сведений об этих зонах, поискать информацию в других источниках.

Однако хорошая новость заключается в позиции Верховного Суда РФ, согласно которой внесение в Правила землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) какой-либо санитарно-защитной зоны до принятия решения уполномоченными органами по этим конкретным территориям может быть оспорено в судебном порядке.

Из сказанного следует, что абсолютно незаконным будет считаться действие, когда сведения о санитарно-защитных или охранных зонах вносятся произвольно без соответствующих решений государственных органов.

Изъятие для государственных или муниципальных нужд

Кроме того, перед оформлением договора покупки или аренды участка земли под склад целесообразно удостовериться в том, что он не включен в реестр территорий, которые зарезервированы и в любой момент могут быть изъяты для нужд государства, области или района.

Если возникнет такая необходимость, уполномоченный орган может неожиданно для собственников сообщить о решении изъять один или несколько земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Также статья 56.6 Земельного кодекса РФ предусматривает, что процесс изъятия будет направлен на все объекты недвижимости, расположенные на этих участках, кроме зданий (и незавершенного строительства в том числе), которые могут быть использованы для государственных и муниципальных нужд, ради которых принимается решение.

В п.9 статьи 56.6 Земельного Кодекса РФ указано, что передача прав на изымаемые земельные участки и/или на здания и сооружения, расположенные на них, а также объединение нескольких участков в один, не требует вынесения дополнительных решений или изменений в принятый документ, касающийся изъятия земельных участков.

Если такая ситуация все же произошла, то собственник должен получить компенсацию в соответствии с рыночными ценами. Постановление Конституционного Суда РФ от 11.02.2019 г. за № 9-П содержит положение о том, что, если изъятие значительно отдалено по времени от момента принятия решения об изъятии, то собственнику придется выплатить стоимость участка, учитывая рост цен на такую недвижимость.

Читайте также!

Металлические сэндвич-панели: конструкция, наполнитель, правила монтажа

Подробнее

Прежде чем купить земельный участок под склад, необходимо предусмотреть все виды рисков, с которыми вы можете столкнуться в процессе выбора подходящей территории. В этом деле нужен комплексный подход, включающий проверку документации, поиск информации и оценку предлагаемых участков.