Как проверить земельный участок: документы, выписки, границы

Автор статьи

Редакция сайта СДВ

Полезное

Время чтения 8 минут

Просмотры
463

Опубликовано
27.10.2022

Обновлено
06.04.2023

О чем речь? Решаясь переехать за город, начать строительство дома, многие спешат с покупкой участка. Обращают внимание на инфраструктуру, живописность местности, но уделяют совсем мало внимания юридической стороне вопроса. Такой подход чреват большими проблемами.

На что обратить внимание? Прежде чем покупать, важно знать, как проверить земельный участок на чистоту сделки. Основополагающими документами, требующими пристального внимания, являются выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт, правоустанавливающие документы.

Рассчитайте стоимость здания
и выберите свой подарок

Тип здания

Гараж

Ангар

Коровник

Магазин

Автомойка

Габариты при наличии, мм

ширина

длина

высота

Тип кровли

Скат назад

Скат набок

Двускатная

Окна

Витрина

Два окна

Три окна

Количество ворот

Одни

Двое

Трое

Выберите свой подарок

Водосток и снегозадержатели

Автоматика для ворот

Введите номер телефона, на который прислать расчет стоимости проекта:

РАССЧИТАТЬ

* Я согласен с условиями политики конфиденциальности

Первичная проверка сведений о земельном участке

Если сравнивать процедуры заключения договора купли-продажи жилого помещения и земельного участка, то во втором случае значительно больше обстоятельств, которые необходимо заранее прояснить. По меньшей мере нужно внести ясность в вопросы надлежащего оформления права собственности, узнать кадастровый номер земельного участка и проверить, определены ли его границы, уточнить разрешенные виды его использования, оценить, каких затрат потребует прокладка до жилого строения необходимых коммуникаций и создание сопутствующей инфраструктуры.

Установление всех указанных условий иногда становится похожим на следственную работу. Специалистам приходится проверять земельный участок на арест, истребовать сведения из различных источников, сопоставлять их и находить несоответствия.

К основным документам, определяющим правовой статус земельного надела, относятся свидетельство о регистрации права собственности или другого вещного права, выписка из ЕГРН, которая может выдаваться в стандартной и расширенной формах.

Право на участок также удостоверяется решением о передаче земельного участка в собственность гражданина, договором купли-продажи, свидетельством о праве на наследство по закону или завещанию, судебным актом и др. Оптимальным можно считать вариант, когда земля получена продавцом непосредственно от администрации. В этом случае проверить обременение на земельный участок не составит труда.

Если же до нынешнего собственника землей владели иные лица, то каждая сделка, связанная с переходом прав собственности, должна быть проанализирована на наличие недобросовестных или противоправных действий ее участников.

Обязательно нужно проверить регистрацию права собственности на земельный участок. Если она произведена на текущего владельца на основании договора купли-продажи, это, конечно, не означает само по себе, что с такой землей возникнут проблемы. Тем не менее необходимо выяснить, какие сделки с ним совершались ранее. В этом поможет справка из ЕГРН, в которой отражаются все предыдущие собственники и основания приобретения земли каждым из них. В обиходе это документ часто именуют расширенной справкой из ЕГРН. На сайте Росреестра можно проверить в режиме онлайн любой земельный участок, также эти сведения предоставит МФЦ.

В расширенной справке указываются фамилия, имя, отчество всех предыдущих собственников после 1998 года, сведения о долях иных собственников при их наличии, число, месяц, год оформления всех сделок.

Проверяя права на земельный участок, внимательно смотрите на длительность его нахождения в собственности у каждого владельца. Если он составляет несколько недель, то существует риск попытки скрыть обстоятельства, на основании которых предшествующие сделки можно оспорить. Если же владелец земли не меняется в течение нескольких лет, то опасность возникновения проблем в будущем значительно снижается.

Также внимательно изучите стандартную справку из ЕГРН. В ней информацию об обременениях земельного участка можно проверить по кадастровому номеру. Часто ограничения обнаруживаются, если собственность зарегистрирована на основании судебного акта, свидетельства о праве на наследство по любому основанию. Заплатить за этот документ на бумаге нужно 750 рублей или 300 рублей при выдаче в электронной форме. Ограничений по кругу лиц, которые могут запрашивать данные сведения, не установлено.

В стандартной справке предусмотрен отдельный раздел, в котором указываются не только имеющиеся ограничения, но и данные о наличии неразрешенных споров по земле. Так, там будет указано, что, например, участок арестован приставами или факт получения наследства оспорен иными лицами. Как вы понимаете, такой надел – далеко не лучший выбор для покупки.

Учтите, что после 1 января 2017 года единственным документом, который может служить для удостоверения права на недвижимое имущество, является стандартная справка из ЕГРН. Ранее для этих целей могли использоваться свидетельство о регистрации права, ряд иных документов. После указанных изменений они не принимаются во внимание.

Чтобы проверить земельный участок по адресу, воспользуйтесь одним из следующих вариантов:

• На интернет-сайте Росреестра имеется сервис «Публичная кадастровая карта». По ней можно проверить базовую информацию о любом земельном участке.
• Обратиться в отделение Росреестра и получить справку из ЕГРН. Данный вариант предпочтительнее. При этом следует с осторожностью относиться к сервисам, которые предлагают оформить выписку за 1 день. Они получают данные из официальных источников, а именно ФГИС ЕГРН. Данные на нем актуализируются раз в 2-3 дня. Этого более чем достаточно, чтобы в реестре появились новые сведения.

Проверка кадастрового паспорта земельного участка

Кадастровый паспорт также относится к числу документов, которые необходимо проверять при покупке земельного участка. Из него можно узнать сведения о том, оформлены ли надлежащим образом границы, проводилось ли межевание, какие участки прилегают к наделу, вид разрешенного использования и категорию.

При этом нужно обращать внимание на любые расхождения данных в паспорте с фактической ситуацией, на соответствие Генеральному плану территории, нормам о землепользовании и застройке. Частные жилые строения допускается возводить не на всех категориях земли. К ним относятся:

• земли населенных пунктов;
• земли сельскохозяйственного назначения.

При этом допустимые способы использования должны относиться к виду:

• для индивидуального жилищного строительства;
• для личного подсобного хозяйства;
• для ведения садоводства.

Участок для индивидуального жилищного строительства всегда находится в пределах земли населенных пунктов. На нем допускается возведение жилища, прилегающей к нему инфраструктуры.

Участок для личного подсобного хозяйства позволяет совершать те же действия, однако он должен находиться в границах земли поселений. Можно строить и на территории земель сельскохозяйственного назначения, но тогда придется проходить долгую и нудную разрешительную процедуру.

Читайте также!

Разрешение на строительство гаража: разбираемся в деталях

Подробнее

Участок, предназначенный для садоводства, позволяет выполнять строительство за счет маткапитала.

Возможность поменять виды разрешенного использования земли имеется, однако это отнимет массу времени и нервов. Выбирайте землю, которая изначально позволяет осуществлять строительство. Ниже приведен ряд разъяснений, которые помогут внести ясность в различия между разными категориями и способами использования наделов. В любом случае проверке земельного участка перед покупкой нужно уделять самое пристальное внимание

Проверка правоустанавливающих документов и сведений о продавце участка

Прежде всего следует изучить документы, по которым действующий собственник участка получил его. Нюансов здесь множество, но даже учет каждого из них не всегда гарантирует отсутствие проблем в дальнейшем. Мошенники не устают придумывать новые схемы, которые бывает сложно выявить даже специалисту. Поэтому обратим внимание на базовые условия, которые должны быть соблюдены:

• Нужно проверить номер земельного участка и подлинность показываемого документа, сверив его реквизиты с теми, которые присутствуют в справке из ЕГРН. Также на нем должна быть печать Росреестра.
• Рекомендуется проанализировать все сделки, которые совершались с землей, с момента ее передачи в собственность самому первому владельцу. На этом этапе, по статистике, чаще всего выявляются факты недобросовестных действий. Если дата документа более ранняя, чем 1998 год, не лишним будет запросить его архивную копию и удостовериться, что в него не вносились изменения.
• Немало подводных камней может таить в себе земля, выкупленная у государства или муниципального образования. Прежде всего нужно проверить, не была ли занижена стоимость земельного участка, особенно если не проводились торги. Одним из оснований подобного выкупа является наличие на участке построенного жилища. Этот прием недобросовестные риелторы используют очень часто, подавая документы на передачу в частную собственность земли, на которой никакого дома нет. В дальнейшем по этому основанию сделка может быть оспорена в суде.

Также необходимо проверить данные лица, кому принадлежит земельный участок:

• На интернет-портале МВД можно удостовериться в действительности паспорта продавца.
• Если продавец – юридическое лицо, обязательно нужно проверить по ЕГРЮЛ, не прекратило ли оно свою деятельность.
• Единый федеральный реестр дел о банкротстве даст информацию о том, не находится ли продавец в процедуре признания несостоятельным. По сайту ФССП можно узнать об открытых исполнительных производствах как по юридическому, так и физическому лицу.
• Фигурирование продавца в судебных спорах.

В любом из этих источников могут быть найдены сведения о фактах, которые впоследствии способны стать основанием для расторжения договора купли-продажи в суде.

Проверка границ участка

Важно проверить, правильно ли выполнено межевание земельного участка и определены его границы. Беспечность на данном этапе в дальнейшем может обернуться значительными расходами и судебными разбирательствами с соседями. К сожалению, типичной является ситуация, когда в ЕГРН сведения о границах земельного надела внесены некорректно. При этом отличия могут быть незначительными, так и довольно ощутимыми, сдвигая границу на несколько метров.

Чаще всего такие ошибки встречаются в районе селений, вновь построенных на месте бывших полевых угодий. В проверке окажет помощь профессиональный геодезист или кадастровый инженер. Он же может подсказать,какие документы дополнительно проверить при покупке земельного участка.

Проверка участка на расположение в зонах с особыми условиями

Зоны с особыми условиями использования территории подразумевают их ограниченную эксплуатацию, которая может быть обусловлена интересами защиты экологии, обеспечения жизнедеятельности людей и другими причинами. Для строительства на таких участках требуется специальное разрешение. Проверить подобные сведения о земельном участке нужно еще перед покупкой.

Законом устанавливается несколько десятков видов таких зон, остановимся на нескольких:

• Водоохранные территории.
• Земли, окружающие объекты культурного наследия.
• Придорожные зоны автомобильных трасс.
• Защитные полосы, прилегающие к трубопроводам.
• Территории, прилегающие к аэропортам.
• Территории, подвергающиеся наводнениям.
• Санитарные зоны.

Ряд зон в законе не указываются, но они также имеют особые условия использования:

• особо охраняемые природные зоны и объекты культурного наследия;
• охранные зоны канализационных коммуникаций;
• прибрежные зоны;
• территории миграции животных, карстовых проявлений, схода селевых потоков, лавин;
• зоны расположения достопримечательностей;
• земли, подвергнутые или подвергающиеся искусственному орошению;
• места нахождения залежей ископаемых природных ресурсов;
• исторические населенные пункты.

Интересно, что на кадастровой карте земельного участка проверить наличие особых условий использования в таких зонах не получится. Строительство дома на подобной территории можно вести лишь при соблюдении ряда ограничений. В частности, линия электропередачи должна быть удалена от жилого строения на 20-55 метров.

Приведем перечень земель с особыми условиями использования, где дом строить нельзя:

• Охранные территории и защитные территории, прилегающие к трубопроводам.
• Защитные территории, прилегающие к газопроводам, канализации, кабельным магистралям.
• Прибрежные зоны с особым режимом охраны.
• Охранные зоны водохранилищ и иных санитарных зон.
• Прибрежные зоны.
• Зоны, прилегающие к аэропорту, в которых фиксируются избыточные значения шума или выброса вредных веществ.
• Охранные территории промышленных строений.

В принципе, даже в пределах санитарно-защитной территории возвести дом можно. Однако разрешение в дальнейшем может быть отозвано. Если строение находится ближе установленного минимального расстояния от линии электропередач, то для такого размещения потребуется письменное разрешение владельца линии. При этом в нормативно-правовой базе отсутствуют условия, при которых такое разрешение может быть выдано.

На таких территориях не следует полагаться на очевидные, казалось бы, условия. Даже если всё поселение оказалось в пределах природной территории с особым режимом охраны, это вовсе не значит, что в пределах селения на любом участке для ИЖС или личного подсобного хозяйства можно без проблем вести строительство.

Бывают случаи, когда какие-то ограничения или обременения земельного участка не внесены в ЕГРН, и проверить таковые с его помощью сложно, хотя надел, например, может являться предметом спора о праве собственности. Если продавец проиграет спор, то землю в дальнейшем изымут у покупателя, и он не сможет сослаться на отсутствие данных в реестре.

По кадастровому номеру земельный участок можно проверить на карте, и отдельное внимание должно быть уделено анализу плана развития территории. Возможно, на нем собираются возвести промышленный объект. Даже если этого по факту не произойдет, построить жилье на такой земле не удастся.

Читайте также!

Оформление земельного участка в собственность: алгоритм и разбор сложных ситуаций

Подробнее

Если каким-то образом выполнить строительство все же получится, то будьте готовы к последующему изъятию участка для государственных или муниципальных нужд. Вам возместят его стоимость и убытки, однако далеко не всегда размер компенсации устраивает собственника. Обычно подобные споры приходится решать в суде.